南宁市住宅小区物业管理信访问题探源及对策思考

中共南宁市委党校学报２０１１年第３期南宁市住宅小区物业管理信访问题探源及对策思考●李腊梅［摘要］随着房地产市场规模的扩大和居民购房需求的增加，南宁市住宅小区得到了较快发展，但因相关制度不配套、缺乏相应的竞争机制和监管工作的部分缺失等原因，导致物业管理信访问题日益突出，影响小区的稳定和社会的和谐。

因此，针对上述问题和原因，应加强立法调研，健全组织网络，拓宽诉求渠道，强化依法行政，积极创造条件，加大宣传力度。

［关键词］住宅小区物业管理信访问题［中图分类号］Ｃ９１３．３１［文献标识码］Ａ［文章编号］１００９—４２４５（２０１１）０３—００３５近年来随着南宁市房地产市场的不断发展和逐渐拉花园、五一中路２６号丽江花园和武鸣县万隆小区第成熟，住宅小区物业管理得到了蓬勃发展。

据市房管部三期等小区业主均反映物业公司存在收费不合理问题。

门不完全统计，截至２０１０年１２月３１日，南宁市住宅小江南区三元、北湖安居和高新苑等小区业主反映小区物区共有建筑面积６６３０．３５万平方米，住宅小区８１５个，业管理不规范等问题。

其中已实施物业管理的小区有７２２个，从业人员５３１５０（二）业主要求成立合法的业委会呼声高人［１］，而随之产生的物业管理纠纷也日益增多，诸如业如西乡塘区明秀东路明秀二区、江南区五一路教师主自治组织成立难，物业公司服务质量得不到业主认可新村和西乡塘区大学路１６０号瑞士花园等小区业主均要求按工作流程尽快组织召开业主大会，成立新的合法等问题得不到妥善解决，容易引发不稳定因素，进而影响和谐社会的构建。

笔者通过发放问卷调查、查阅有关的业委会。

另如国贸中心业主反映前期物业未按相关条资料、咨询相关部门等形式，对南宁市住宅小区物业管例规定召开业主大会及选举产生业委会。

理信访问题进行了解，客观地探讨其特点、成因和解决（三）反映小区内私搭乱建和占用小区公共用地问对策。

题突出如青秀区桃源路南湖小区业主反映业委会和物业一基本现状公司在小区门口违章建设铺面。

江南区翠湖新城业主反映该小区部分住户擅自在公共阳台花园搭建遮雨棚。

民据不完全统计，２００９年至２０１０年市信访局受理群主路８号聚宝苑业主反映该物业公司在小区一楼车库众来信来访反映住宅小区物业管理方面的信访问题共靠３栋楼私设垃圾处理场。

民族大道１６３号汇新天地别１９５件次１６０８人次，占两年来全市来信来访信访问题墅小区业主反映小区住户非法进行扩建。

国贸中心业主总件次和总人次的２％［，具体集中在。

反映前期物业占用共用部位搭建广告牌。

西乡塘区解放（一）业主投诉物业公司收费不合理和服务质量问、题突出如兴宁区新民路５９号太阳广场、长湖路５９号香格里拉花园、秀厢大道３号秀安小区、青秀区凤岭塞纳维路８５号翠堤湾小区业主反映业委会擅自将四号楼公共部分租给他人。

南国花园商城业主反映少数住户在小区内圈养家禽、家畜。

作者。

李腊梅，南宁市信访局副主任科员，邮编。

５３００２８３５中共南宁市委党校学报（四）业主对物业公司不同意移交或移交不到位意２０１１年第３２．开发商造成的遗留问题转化为业主与物业公司见大的冲突。

部分业主交房入住后，小区消防设施未验收，公如兴宁区共和路９９号格兰云天大厦业主反映该小摊面积未确定，小区内乱搭乱建及附属用房经营收益分区前期物业已于２００６年被注销，但至今不肯移交。

青秀配未明确等一系列问题暴露出来，开发商将这些遗留问区仙葫开泰路１１号彩虹家园业主反映原物业公司不配题甩给物业公司。

同时小区前期物业公司多是开发商选合小区水电一户一表的移交，个别业主受到恐吓等。

（五）业主对相关法规存在质疑如西乡塘区秀安路棕榈湾小区业主对《南宁市物业专项维修资金管理办法》中规定的收费标准时间界线不理解。

白沙大道龙光一普罗旺斯小区业主对专项物业维修基金的收费标准、监督等存在质疑。

另有业主反映有关文件制定的物业服务基准价严重脱离现实。

聘的，据房管部门统计，全市物业公司４７％［３１由开发组建，如龙光物业，保利物业企业等，这些开发商选聘和组建的物业公司往往存在隐患，甚至与开发商是裙带关系，容易滋生物业垄断、专横管理等不和谐因素。

３。

行政主管部门监管力度不够。

据《物业管理条例》等有关规定，住宅小区内不得有搭建违章建筑等行为，但部分居民不服从物业公司和居委会的管理，且物业公司和居委会只能劝阻，无权强行拆除违章建筑，房管部二、主要特点门对此类违规行为处罚力度小，城区政府下设的物业管理所人少事多、人员流动性大，物业管理工作质量和效（一）主体群体性率受到影响，而房管、规划、建设和城管部门在此问题查住宅小区物业管理关系群众日常生活、涉及广大业处上有时存在“谁都可管谁都不管”的现象，同时违章建主利益，其信访主体具有群体性特点。

如锦光花苑业主筑拆除后，居民又自行搭建，未能从根本上遏制违规行１３４人、英华路２号半山丽园业主１１４人、太阳广场小为，上述原因导致小区私搭乱建问题成为当前物业管理区业主１４１人和青秀区越秀路７号倚林佳园业主２６人的难点。

联名致信反映物业管理方面问题，三元小区业主１３人４．物业公司市场化程度低，缺乏竞争机制。

截至集体上访要求尽快选出让业主放心的物业公司等。

２０１０年ｌ２月３１日，全市在房管部门登记备案的物业（二）问题集中性住宅小区物业管理信访问题集中表现为物业费纠纷，这类纠纷又突出表现为物业管理收费标准不明、帐目不清和信息不公开等方面。

如青秀区凤岭塞纳维拉花园业主反映物业公司自定收费标准，向业主收取名目繁多的费用等。

（三）诉求反复性部分小区业主因同一信访问题重复上访现象多，如２００９至２０１０年居住于南环路的马某和西乡塘区明秀二区业主分别来信来访１１次和１３次反映小区物业管理问题。

（四）维权途径单一性法院调查显示目前物业公司基本上诉诸于法律途径解决物业管理纠纷，结果大多数为业主败诉。

业主寻求维权的渠道较少，主要通过信访渠道表达利益诉求，公司共５８６家，其中一级资质企业ｌ４家，二级资质企业２９家，三级资质企业３５８家，三级暂定企业１８５家些企业仅４８％属民营企业，如荣和物业、利澳物业等［４可见目前全市的物业公司整体资质偏低，物业管理仍主要停留在管理层面，没有形成符合市场经济要求的企业化运作，即物业公司没有真正地从“管理者”转化为“服务者”，其进驻和退出...